İcra ihalesine nasıl girilir? Adım adım rehber (2026)

İcra ihaleleri UYAP Elektronik Satış Portalı'nda e-Devlet şifresiyle yapılır. Muhammen bedelin %10'u kadar teminat yatırıp teklif verirsiniz; kazanırsanız bedeli 7 gün içinde ödersiniz, satış kesinleşince tapu adınıza tescil edilir.

1. İlanı bulun ve okuyun

Taşınmaz satışları UYAP e-Satış portalında ve Basın İlan Kurumu'nun ilan portalında yayınlanır. Topraklık'taki ihale listesi bu ilanlara link verir. İlanda şunlara bakın:

• Muhammen (tahmin edilen) bedel: bilirkişinin biçtiği değer; teminat ve alt sınır buna göre hesaplanır.
• Ada / parsel, yüzölçümü, niteliği: tarla, arsa, bağ vb. Parsel sorgudan sınırını ve konumunu kontrol edin.
• Artırma tarihleri: birinci ve ikinci artırmanın başlangıç ve bitiş saatleri.
• Şartname: hangi masrafın alıcıya ait olduğu, KDV, tapu harcı ve özel şartlar burada yazar.

2. Taşınmazı yerinde görün

Satış "olduğu gibi" yapılır. Yola cephe, su, elektrik, içindeki ağaç veya yapı, kiracı ya da işgalci olup olmadığını yerinde kontrol edin. Tapu kaydındaki şerhleri (ipotek, haciz, şufa, kira şerhi) icra dairesindeki dosyadan ya da şartnameden öğrenin.

3. Teminatı yatırın

Teklif verebilmek için muhammen bedelin %10'u kadar teminat gerekir. Teminat portal üzerinden banka aracılığıyla elektronik olarak yatırılır. İhaleyi kazanamazsanız iade edilir.

4. Teklif verin

• Teklifler e-Devlet şifresiyle portala girerek, artırma süresi içinde verilir.
• Satış için teklifin muhammen bedelin %50'sini geçmesi, ayrıca varsa öncelikli (rüçhanlı) alacaklarla satış masraflarını karşılaması gerekir. Bu şartla birinci ve ikinci artırma yapılır.
• Payların tamamı mirasçılara ait taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi satışında, 2026 değişikliğiyle ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında ve muhammen bedelin %100'ü üzerinden yapılır; ikinci artırmada genel %50 kuralı geçerlidir.

5. Kazandıysanız 7 gün içinde ödeyin

İhale bedeli, sonuç tutanağının bildiriminden itibaren 7 gün içinde ödenir; eski uygulamadaki süre uzatma imkânı kaldırılmıştır. Ödemezseniz teminat yanar ve 31 Temmuz 2026'dan sonra ilan edilen satışlarda ayrıca teklifin %5'i kadar idari para cezası uygulanır.

6. Kesinleşme, tescil ve teslim

• İhaleden sonra 7 gün içinde ihalenin feshi istenebilir; istenmezse ya da reddedilirse satış kesinleşir.
• Kesinleşince icra dairesi tapuya tescil yazısı gönderir; ayrı dava açmanız gerekmez.
• Tescilden sonra icra dairesinden tahliye ve teslim isteyebilirsiniz (İİK m.135).

Masrafları hesaplamak için icra ihalesi masrafları rehberine ve ana sayfadaki ihale hesaplayıcısına bakın.

Sık sorulan sorular