Tokat Niksar Kültür Mahallesi 379/70 342 m² hisseli konut icradan satılık

Örnek No:53* T.C. NİKSAR İCRA DAİRESİ 2025/296 TLMT. TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : İcra konusu taşınmaz , Tokat İli, Niksar İlçesi , Kültür Mahallesinde bulunan altı katlı betonarme mesken ve ofis ve işyeri ve arsa olarak ana kütüğe katılı 14 nolu mesken niteliğinde tapuya kayıtlıdır. Ayrıca, dava konusu taşınmazın, Belediye Mücavir alan sınırı içinde kalmaktadır. -1/ 5000 ölçekli Nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde kalmakta olup İmar parselidir. -1/1000 ölçekli uygulama imar planında içerisinde Bitişik Nizam Beş Kat Ticaret Alanı Olarak planlanmıştır. -Belediye Hizmetlerinin tamamından yararlandığı ve ulaşım mümkündür. -Şehir merkezine (Hükümet Konağına) uzaklığı kuş uçuşu yaklaşık 1,35 Km uzaklıktadır. -Niksar Belediyesi WEB sitesinde tapuda Kültür, Atatürk Bulvarından cephe almakta olup 2025 yılına ait m2 birim değerinin 967,08 TL olduğu tespit edilmiştir. DEĞERLEME: İcra konusu taşınmazın değerlendirilmesinde öncelikle, İcraya konu taşınmaz için arsa - arazi ayrımı yapılmış olup değerlendirmeye esas belediye sınırları, mücavir alan sınırları ile imar planları (nazım imar planı ve uygulama imar planı) dikkate alınarak dava konusu taşınmazın imar planı olduğu ve belediye hizmetlerinden yararlandığı için ARSA olarak, değerlendirilmiştir. Dava konusu taşınmazın ARSA olarak değerlendirilmesinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmış olup emsal karşılaştırmada Kamulaştırma Kanunun 11. Maddesinde belirtilen hususlar ile değerleme gününden önce emsal satışlar dikkate alınmıştır. Değerlendirmede , 1- İcra ve ihale yoluyla yapılan satışlar alınabilinir ki bu tür satışlarda herkesin serbestçe katıldığı ve serbestçe alım satım niteliğinde olduğu gibi piyasa araştırması yapılarak kıymet takdir komisyonunca belirlenmiş yada bilirkişilerce raporlanmış değerlemelere sahiptir. 2- Pay satışları da alınabilir ki ancak paydaşlar arasındaki satışlar (muvazaalı - özel satış) hariç satışlar dikkate alınabilir. Buna göre; Emsal taşınmazlar için yargı kararlarına uygun olarak tapu müdürlüğünce gönderilen emsal taşınmaz satışları bulunmadığından resen emsal taşınmaz araştırması yapılmış olup 2942 sayılı kamulaştırma kanunun 11. Maddesinin e)bendi “Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini” gereğince Niksar Milli Emlak Müdürlüğünün satışı emsal olarak alınmıştır. Emsal Taşınmaz: Emsal taşınmaz için Tokat ili Niksar ilçesi G.O.P Mahallesi 379 ada 70 nolu 341,58 m2 lik Arsa niteliğinde parsel alınmış olup konu parseldeki Maliye Hazinesine ait 1672/17079 hisse miktarı 05.06.2020 tarih ve 3185 sayılı tapu yevmiyesi ile hissenin tamamı 78.450,00 TL bedelle satılan emsal değerlendirmede dikkate alınmıştır. Buna göre; Emsal alınan Tokat ili Niksar ilçesi G.O.P Mahallesi 379 ada 70 nolu parselin; konu parsele yaklaşık kuş uçuşu 1.09 m olduğu ve G.O.P Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesinden cephe aldığı ve 2025 yılına ait m2 birim değerinin 783,83 TL olduğu tespit edilmiştir. Emsal alınan m2 birim değer değerlendirme tarihi itibari ile TUİK / Yİ-ÜFE değerleri kullanılarak güncelleme yapılmış olup Keşif Tarihi (19.05.2025) İtibari İle: Kıymet Takdir Tarihi : 05.06.2020 Değerlendirme Tarihi : 19.09.2025 İlk Endeks : 485,37 Son Endeks : 4632,89 Satış Tarihindeki Değer(78.450,00 TL/33,44 m2) : 2.345,99 TL/m2 Değerleme Tarihindeki Değer : 22.392,64 TL/m2edeceği kanaatiyle, Buna göre emsal alınan, Tokat İli, Niksar İlçesi, G.O.P Mahallesi, 379 ada 70 nolu 341,58 m2lik parselin 05.06.2020 tarihinde 2.345,99 TL/m2 bedelle satılan m2 birim değeri keşif tarihine göre güncellenerek m2 birim değeri 22.392,64 TL/m2 olduğu tespit edilmiştir. İcra Konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın karşılaştırılması yapılarak üstün ve eksik yönleri belirlenerek; 1- İcra Konusu taşınmaz ile emsal taşınmaz imar parseli olup benzer özellikte, 2- İcra Konusu taşınmaz ile Emsal taşınmazın B-5 olması imar planına göre icra konusu taşınmazın yapılaşma imkanına göre benzer yönü, 3- İcra Konusu taşınmazın alan, ulaşım ve şehir merkezine ve ticaret alanına göre uzaklığı emsal parsele göre üstün yönü olarak değerlendirilerek puanlama yapılmıştır. Buna göre; Değerlemeye esas yukarıdaki faktörler dikkate alındığında emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmaz arasında yapılmış olan emsal mukayesesi sonucunda: 100 / 96 = 1,0417 olarak hesaplanmıştır. EMLAK VERGİSİ DÜZETMESİ: Niksar Belediyesi WEB sitesinde konu taşınmazın Kültür Mahallesi Atatürk Bulvarından cephe almakta olup 2025 yılına ait m2 birim değerinin 967,08 TL olup emsalalınan taşınmazınG.O.P Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesinden cephe aldığı ve 2025 yılına ait m2 birim değerinin 783,83 TL olduğu tespit edilmiştir. Emlak düzletme katsayısı; Keşif Tarihi İtibari İle (19.09.2025) = 967,08 TL/m2 / 783,83 TL/m2= 1.2338 DOP DÜZELTMESİ: Konu taşınmaz ile emsal alınan taşınmaz imar parseli olduklarından DOP düzeltmesi dikkate alınmamıştır. Parselin Arsa Değeri = 1.045,53 m2 x 1.0417 x 1.2338 x 22.392,64 TL/m2 = 30.090.487,72 TL/m2 edeceği tespit edilmiştir. 4. Kat 17 Nolu Bağımsız Bölümün Arsa Payı Değeri= 30.090.487,72 TL x /(27622/929360) = 894.335,30 TL edeceği tespit edilmiştir. Yapı Değeri: Tokat İli, Niksar İlçesi, Kültür Mahallesi, 790 Ada – 8 Parsel, 4. Kat, 17 Numaralı Bağımsız Bölüm Mesken Yapının İncelenmesi: Bodrum ve Asma Kat Dahil Yedi Katlı Betonarme Binanın, 4. Kat, 17 Numaralı Bağımsız Bölüm Mesken Niteliğinde Taşınmazın Özellikleri; İcra konusu mesken keşif esnasında evde kimse olmaması sebebi ile gezilememiş ancak onaylı mimari projesi incelenerek meskenin net alanının 146,58 m2 olup inşaata esas alanı 166,70 m2 dir. Yapı betonarme sistem ile imal edilmiştir. Yapının dış ve iç duvarları sıvalı ve boyalıdır. Yapının kapısı çelik kapıdır. Yapının pencereleri renkli PVC plastik doğramadan ıs