İcradan alınan taşınmazda oturan varsa: teslim, tahliye ve kullanım bedeli

İhale kesinleşip tapu adınıza geçtikten sonra, taşınmazı kullanan borçlu ya da üçüncü kişinin tahliyesini ayrı dava açmadan icra dairesinden isteyebilirsiniz. İcra dairesi 15 gün süreli tahliye emri gönderir; süre içinde çıkılmazsa zorla tahliye edilip size teslim edilir. Hacizden önce yapılmış ve resmî belgeye dayanan kira sözleşmesi varsa bu hızlı yol kullanılamaz.

Mülkiyet ne zaman size geçer?

İcra satışında mülkiyet, tapuya tescilden önce, ihale gününden itibaren alıcıya geçmiş sayılır. Tescil bu durumu tapu siciline yansıtır. Bu nedenle ihale gününden sonra taşınmazı kullanan kişiden kullanım bedeli isteyebilirsiniz (aşağıya bakın).

Teslim ve tahliye işlemleri ise ihale kesinleştikten sonra yapılır. Kesinleşme ve tapu adımları için icra ihalesini kazandım, şimdi ne yapmalıyım rehberine bakın.

Tahliye nasıl istenir?

İcra ve İflas Kanunu'nun 135. maddesine göre, ihale kesinleşip taşınmaz alıcı adına tescil edildikten sonra satışı yapan icra dairesine tahliye talebiyle başvurursunuz. Ayrıca dava açmanız gerekmez.

• İcra dairesi taşınmazı kullanan borçluya veya üçüncü kişiye 15 gün süreli tahliye emri tebliğ eder.
• Süre içinde boşaltılmazsa taşınmaz zorla boşaltılır ve size teslim edilir.
• Talebi gecikmeden yapın. Uzun süre beklemek, kullanan kişiyle aranızda yeni bir ilişki kurulduğu yorumuna yol açabilir.
• 7343 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra, ihale alıcısından taşınmazı satın alan kişi de bu yoldan tahliye isteyebilir.

Kiracı varsa ne olur?

Hızlı tahliye yolunun istisnası, taşınmazı kullanan kişinin hacizden önceki bir tarihe ait ve resmî belgeye dayanan bir sözleşmesinin bulunmasıdır. Uygulamada bu, noterde düzenlenmiş ya da onaylanmış veya tapuya şerh verilmiş kira sözleşmesi anlamına gelir.

• Adi yazılı ya da sözlü kira sözleşmesine dayanan kişi bu korumadan yararlanamaz.
• Satış ilanında veya şartnamede kiracı olduğu açıkça belirtilmişse, Yargıtay kararlarına göre alıcının bu yoldan tahliye isteyemeyeceği kabul edilir. Teklif vermeden önce ilan ve şartnamede kiracı kaydı olup olmadığına bakın.
• Kiracı tahliye emrinin usulsüz olduğunu düşünürse öğrenmeden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna gidebilir.

En sık yapılan hata: kira istemek

Taşınmazı kullanan kişiye ihtarname gönderip kira isterseniz, onu kiracı olarak kabul ettiğiniz sonucu çıkabilir ve hızlı tahliye hakkını kaybedebilirsiniz. Kira talebi ile tahliye talebi birlikte yürütülemez.

Güvenli yol, "kira" yerine kullanım bedeli istemektir. Kullanım bedeli istemek kiracılığı kabul anlamına gelmez; tahliye hakkınızı korur. Böyle bir yazışma yapmadan önce bir avukata danışmanız önerilir.

Kullanım bedeli ve ecrimisil

Mülkiyet ihale gününden geçtiği için, bu tarihten itibaren taşınmazı kullanan kişiden:

• Kira sözleşmesine dayanan kişiden kira bedeli,
• Diğer hâllerde bilirkişiyle belirlenecek kullanım bedeli isteyebilirsiniz.

Tahliye, geçmiş dönemin bedelini kendiliğinden getirmez. Geçmiş döneme ait ecrimisil talebi tahliyeden sonra genel hükümlere göre ayrıca ileri sürülebilir.

Arsa ve tarlada teslim

Boş arsa ya da tarlada tahliye çoğu zaman gerekmez; ancak komşu, eski malik ya da bir kiracı araziyi ekiyor olabilir.

• Önce parselin sınırlarını 3B parsel sorgu ile yaklaşık olarak görün, kesin sınır için lisanslı harita ve kadastro bürosuna (LİHKAB) aplikasyon yaptırın.
• Arazi başkası tarafından kullanılıyorsa durumu fotoğraflayın ve tarihli olarak kayda alın; ardından icra dairesine teslim ve tahliye talebiyle başvurun.
• Tarım arazisinin kiraya verilmesi ve sözleşme konuları için tarla kiralama sözleşmesi rehberine bakın.

Sık sorulan sorular