İcra ihalesini kazandım, şimdi ne yapmalıyım? Ödemeden tapuya adım adım

İhaleyi kazandığınızda kalan bedeli 7 gün içinde icra dairesinin hesabına yatırırsınız. İhale kesinleşince (genellikle 2–3 hafta içinde) icra dairesine kimlik ve vesikalıkla gider, KDV, damga vergisi ve tapu harcı fişlerini vergi dairesinde ödersiniz. İcra dairesinin verdiği tescil yazısıyla Web Tapu'dan "Cebri satış" başvurusu yapar, kendi tapu harcınızı ve döner sermaye bedelini ödeyince tapu adınıza geçer.

Bu rehber nasıl hazırlandı?

İhaleyi kazandıktan sonra ne olacağını anlatan kaynak çok az; var olanlar da çoğunlukla kanun maddelerini sıralıyor. Bu rehber, Topraklık ekibinin 2026 sonbaharında Ankara'da icradan aldığı bir tarlanın gerçek tescil sürecine ve İcra ve İflas Kanunu'nun güncel hükümlerine dayanıyor. Ekran görüntülerindeki kişisel bilgiler kaldırılmıştır.

Uygulama icra dairesinden icra dairesine küçük farklar gösterebilir. Bir adımda emin olamadığınızda dosyanın bulunduğu icra dairesini arayın; telefonla bilgi veriyorlar.

Süreç kısaca: ihaleden tapuya

• İhale günü: En yüksek teklifi verdiyseniz UYAP'tan "ihaleye alıcı olarak eklendiniz" mesajı gelir.
• İlk 7 gün: Kalan ihale bedelini (teklif eksi yatırdığınız teminat) icra dairesinin hesabına yatırırsınız.
• Kesinleşme (yaklaşık 2–3 hafta): İhalenin feshi istenmezse ihale kesinleşir ve "3 iş günü içinde müracaat edin" mesajı gelir.
• Aynı gün: İcra dairesinden ödeme fişlerini alır, vergi dairesinde öder, icra dairesine dönüp tescil yazısını alırsınız.
• Web Tapu başvurusu: Tescil yazısıyla "Cebri satış" başvurusu yapılır.
• Tapu: Başvuru işleme alınınca kendi tapu harcınızı ve döner sermaye bedelini ödersiniz; tescil yapılır.
• Teslim: Taşınmazı kullanmaya başlarsınız; içinde oturan varsa tahliye istenir.

Bizim örneğimizde ihale ile kesinleşme mesajı arasında 15 gün geçti; kesinleşmeden sonraki işlemlerin büyük kısmı tek günde bitti.

1. İhale günü: alıcı olarak eklendiniz

Artırma bittiğinde en yüksek teklifi verdiyseniz telefonunuza UYAP'tan kısa mesaj gelir. Mesajda dosyanın bulunduğu icra dairesi, dosya numarası ve ihale tarihi yazar; bu bilgileri bir kenara not edin, sonraki bütün adımlarda size sorulacak.

Artırmanın bittiği günü izleyen ilk iş günü artırma sonuç tutanağı düzenlenir ve e-Satış portalında ilan edilir. Ödeme süresi bu ilan tarihinden başlar.

2. Kalan bedeli 7 gün içinde yatırın

Kalan ihale bedeli, sonuç tutanağının portalda ilan edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde ve nakden icra dairesinin hesabına yatırılır. Yatırdığınız teminat bu tutardan düşülür.

• Ek süre yok: 2021'deki 7343 sayılı Kanun değişikliğinden önce icra müdürü 10 güne kadar ek süre verebiliyordu; bu yetki kaldırıldı. İnternette hâlâ "10 gün mehil" yazan eski içerikler var.
• Fesih istense bile ödenir: Birisi ihalenin feshini istemiş olsa bile ödeme yükümlülüğünüz devam eder.
• Ödemezseniz: Teminatınız iade edilmez; önce satış masraflarına, kalanı alacaklılara aktarılır ve taşınmaz yeniden satışa çıkar. 31 Temmuz 2026'dan sonra ilan edilen artırmalarda ayrıca teklif ettiğiniz bedelin %5'i kadar idari para cezası uygulanır.

Kredi kullanacaksanız onayı ihaleden önce alın; 7 gün banka süreçleri için çoğu zaman yetmez.

3. Kesinleşmeyi bekleyin

İhaleye katılanlar ve ilgililer, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir. Kimse istemezse ya da açılan dava reddedilip kesinleşirse ihale kesinleşir. Bu süre içinde tapu işlemi yapılmaz.

• Kesinleşince UYAP'tan genellikle kısa mesaj gelir. Mesaj gelmezse ihaleden sonraki 8. günden itibaren icra dairesini arayıp sormanız faydalı olur.
• Mesajdaki süreye dikkat: Kesinleşme mesajında "3 iş günü içinde dairemize müracaat ederek KDV, damga vergisi ve tapu harçlarını yatırın" yazar ve aksi hâlde ihalenin feshi yoluna gidileceği ihtar edilir. Bu süreyi kaçırmayacak şekilde plan yapın.
• Fesih davası açılırsa süreç dava bitene kadar uzar. Ayrıntı için icra ihalesinin feshi rehberine bakın.

4. İcra dairesine şahsen başvurun

Kesinleşmeden sonra dosyanın bulunduğu icra dairesine şahsen gitmeniz gerekir. Yanınızda olsun:

• Geçerli kimlik kartı: Çipli, süresi dolmamış yeni tip kimlik.
• 1 adet vesikalık fotoğraf: Tescil yazısına yapıştırılıyor.
• Dosya numarası ve ihale bilgileri (UYAP mesajındaki bilgiler yeterli).

İcra dairesi birkaç dakika içinde size üç ödeme fişi verir:

• İhale bedeli üzerinden KDV (ilanda yazıyorsa; oran ilanda belirtilir),
• İhale kararı damga vergisi (binde 5,69),
• Tapu harcı: Bizim örneğimizde borçluya (satıcıya) düşen pay için alıcıya fiş verildi; bu tutar daha sonra iade edildi (aşağıya bakın).

Bu kalemlerin ne kadar tutacağını önceden görmek için icra ihalesi maliyet hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

5. Fişleri vergi dairesinde ödeyin

Fişler vergi dairesinde ödenir. Bizim deneyimimizde:

• Ödeme nakit ya da kamu bankalarının banka kartıyla yapılabildi. Kredi kartı kabul edildiği söylendi, ancak her zaman geçmeyebiliyor; yanınızda alternatif bulunsun.
• Vergi dairesindeki işlem kendi başına kısa sürse de sıra ve yoğunluk nedeniyle saatler alabiliyor. Mümkünse sabah erken gidin.
• Fişleri ve ödendi makbuzlarını birlikte saklayın. İcra dairesine geri dönerken hepsini teslim etmeniz gerekiyor.

Satıcı payı tapu harcının iadesi: Borçlu adına ödediğiniz tapu harcı, satış bedelinden size geri ödenir. İcra dairesine döndüğünüzde bunu siz hatırlatın ve iade için banka hesap numaranızı (IBAN) verin. Hatırlatmazsanız gözden kaçabiliyor. (Yargıtay kararlarına göre tapu harcını tahakkuk ettirip tahsil etmek tapu müdürlüğünün işidir; bu nedenle uygulama daireden daireye değişebilir.)

6. Tescil yazısını alın

Makbuzlarla icra dairesine döndüğünüzde ödemeleri kontrol eder ve size adınıza düzenlenmiş, fotoğrafınızın bulunduğu bir yazı verirler. Bu yazı, ilgili tapu müdürlüğüne hitaben yazılmış cebri satış tescil müzekkeresidir.

Yazıyı alır almaz Web Tapu başvurusuna geçebilirsiniz. Yazının telefonla net bir fotoğrafını çekin; başvuruda yüklemeniz gerekecek. Yazıda icra dairesi, dosya numarası ve taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri yazar.

7. Web Tapu'dan "Cebri satış" başvurusu yapın

Web Tapu'ya e-Devlet şifrenizle girin ve şu adımları izleyin:

• Menüden Başvuru İşlemleri → Başvuru Yap.
• "Tapu İşlemleri" seçili gelir. "İşlem türünü seçiniz" bölümünde Diğer işlemler için tıklayınız düğmesine basın.
• Açılan listeden Cebri satış seçin (icra satışlarında bu işlem tipi kullanılır).

• İşlem açıklaması alanına taşınmazı ve dayanağı tanımlayan kısa bir cümle yazın. Örnek: "Ankara 17. İcra Müdürlüğünün 2026/98 sayılı dosyasına istinaden Ankara ili Merkez ilçesi Yenice Mahallesi 120 ada 45 parsel" (örnek bilgiler temsilidir). Bu bilgilerin hepsi icra dairesinin verdiği yazıda bulunur.
• İşlem yapmak istediğiniz müdürlüğü il ve ilçe olarak seçin. Seçince altta müdürlüğün telefonu ve adresi görünür.
• Belgeleri yükleyin: "Cebri satış kararı – müzekkere" alanı zorunludur; icra dairesinin verdiği yazının fotoğrafını buraya yükleyin. "Tapu harcı ödendi makbuzu" alanı bu aşamada zorunlu değil; kendi harcınızı henüz ödemediğiniz için boş bırakabilirsiniz.

• Ardından gelen soruları (işleme kendiniz mi gideceksiniz, taraflarda engelli ya da Türkçe bilmeyen var mı, taşınmazdaki kısıtlamalardan ve emlak vergisi borcundan haberdar mısınız) durumunuza göre işaretleyin.

Onay ekranından sonra başvurunuz oluşur; başvuru numarası verilir ve "başvurunuz alındı, sıraya göre işleme alınacaktır" mesajı gelir.

8. Kendi tapu harcınızı ve döner sermayeyi ödeyin

Başvuru tapu müdürlüğünde işleme alınınca size kısa mesaj gelir. Bu aşamada iki ödeme yaparsınız:

• Alıcı payı tapu harcı: İcra satışlarında harcın matrahı ihalede oluşan satış bedelidir; oran alıcı için binde 20'dir.
• Döner sermaye hizmet bedeli: Tapu müdürlüğünün işlem başına aldığı ücrettir.

Ödemeyi kamu bankalarının mobil bankacılığından ya da Web Tapu'daki "Tapu ve Kadastro Harcı Ödemesi" ve "Döner Sermaye Hizmet Bedeli Ödemesi" menülerinden yapabilirsiniz. Ödeme tamamlanınca tescil yapılır.

Döner sermaye bedeline dikkat: Bu bedel satış fiyatına göre değil, işlem başına belirlenir; il ve işlem türüne göre değişir. Bizim 2026'daki işlemimizde yaklaşık 4–5 bin TL ödedik. Bu yüzden çok düşük bedelli bir taşınmazda (örneğin birkaç bin liralık bir hisse) döner sermaye bedeli, aldığınız taşınmazın değerine yaklaşabilir; teklif verirken bunu da hesaba katın.

Pratik öneri: Tapu müdürlüğü yakınsa başvurudan sonra uğrayıp durumu sorun. İşlem çoğunlukla gün içinde yapılıyor; ancak eksik bir belge varsa yerinde öğrenmek zaman kazandırıyor. Küçük ilçelerde tapu müdürlüğü hükümet konağının içinde olabilir; haritadaki konum her zaman doğru çıkmıyor.

9. Teslim: taşınmazı kullanmaya başlamak

Tescilden sonra tapu bilgilerinizi e-Devlet'teki "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetinden kontrol edin.

• Arsa ve tarlada sınırları bulun: Parselin köşelerini 3B parsel sorgu ile yaklaşık olarak görebilirsiniz. Kesin sınır için ilçedeki lisanslı harita ve kadastro bürosuna (LİHKAB) aplikasyon yaptırın; komşu sınır anlaşmazlıklarında bu ölçüm esas alınır.
• İçinde biri oturuyor ya da araziyi kullanıyorsa: Mülkiyet ihale gününden itibaren alıcıya geçmiş sayılır. Ayrı dava açmadan icra dairesinden tahliye isteyebilirsiniz; bunun şartları ve dikkat edilecek tuzaklar için icradan alınan taşınmazda teslim ve tahliye rehberine bakın.
• Tarla ise: Desteklerden yararlanmak için ilçe tarım ve orman müdürlüğünde Çiftçi Kayıt Sistemi'ne (ÇKS) kaydolun. Ne ekebileceğinizi ürün rehberlerinden bölgenize göre karşılaştırabilirsiniz.
• Emlak vergisi: Taşınmazın bağlı olduğu belediyeye uğrayıp kaydın adınıza açıldığını kontrol edin. Ayrıntılar için arsa ve tarla için emlak vergisi rehberine bakın.

Sık yapılan hatalar

• Kredi onayını ihaleden sonraya bırakmak ve 7 günlük ödeme süresini kaçırmak.
• Kesinleşme mesajındaki 3 iş günlük müracaat süresini görmemek.
• İcra dairesine vesikalık fotoğraf ya da geçerli kimlik olmadan gitmek.
• Vergi dairesi makbuzlarını icra dairesine teslim etmeyi unutmak.
• Borçlu adına ödenen tapu harcının iadesini istememek.
• Döner sermaye bedelini hesaba katmadan çok düşük bedelli hisselere teklif vermek.
• İçinde oturan kişiden "kira" istemek (tahliye hakkını zayıflatabilir; tahliye rehberine bakın).

Sık sorulan sorular