Tokat Merkez Topçubağı Mahallesi 2388/8 1.533 m² işyeri icradan satılık

Örnek No:53* T.C. TOKAT İCRA DAİRESİ 2025/15339 ESAS TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : Tapu Bilgileri : Tokat Merkez Topcubağı Mahallesi 2388 Ada,A Blok , 2. Bodrum Kat, 14 Bağımsız Bölüm Nolu, Arsa Pay/Payda 1/80, Bağımsız Bölüm Niteliği Dükkan, Ana TAşınmaz Yüzölçüm 1.533,27 m², Ana Taşınmaz NiteliğiBir Adet Yedi Katlı Betonarme Mesken Ofis Ve İş Yeri. Bilirkişi Raporunda : "Kıymet takdirine konu Tokat İli, Merkez İlçesi, Topçubağı Mahallesinde tapunun Ada No: 2388, Parsel No: 8'de, 1.533,27 m2 yüzölçümlü, cinsi Bir Adet Yedi Katlı Betonarme Mesken Ofis Ve İş Yeri (A Blok)Ve Bir Adet Yedi Katlı Betonarme Mesken (B1+B2 Blok) Ve Arsası olarak kayıtlı ana taşınmazın üzerindeki yapının A Blok 1 / 80 Arsa Paylı İkinci Bodrum Kat 14 Numaralı Bağımsız Bölüm (Dükkan) olarak kayıtlı taşınmazdır. Kıymet Takdirine konu taşınmaz Perakende Mahallesi, Neşe Sokak, Piramit Evler A Blok, No: 10 D: 14 Merkez / TOKAT adresinde bulunmaktadır. Kıymet Takdirine konu taşınmazın üzerinde bulunduğu yapı 2 bodrum kat + zemin kat + 4 normal kat + çatı katlı betonarme karkas yapı tarzında inşa edilmiş, doğalgaz tesisatı ve dış cephe ısı yalıtımı bulunan asansörlü binadır. Dava konusu taşınmaz, üzerinde bulunduğu yapının İkinci Bodrum Kat, 14 Bağımsız Bölüm Numaralı Dükkan nitelikli bağımsız bölümdür. Kıymet Takdirine konu olan Taşınmazın üzerinde bulunduğu parsel Tokat Belediyesi İmar Sınırları içerisinde, Uygulama İmar Planında, Blok Nizam 5 Kat (BL – 5 ) Konut Alanı olarak imarlıdır. Taşınmaz üzerinde bulunduğu yapının, İkinci Bodrum katında doğu ve batı cephelidir. Taşınmazın bina giriş kapısı demir kapılı, dükkan giriş kapısı ise demir doğrama kapıdır.Taşınmazın bulunduğu ana yapının asansörü ve dış cephe ısı yalıtım kaplaması bulunmaktadır. Taşınmazın pencere doğraması pvc esaslı ısı yalıtımlı çift cam doğramalı olup üzeri demir korkulukludur. Kıymet Takdirine konu taşınmazın net kullanım alanı 40,00 m2 brüt yapı kullanım alanı ise 48,00 m2 dir. Taşınmazın ısıtma sistemi bireysel kombili kat kaloriferi sistemidir. Taşınmazın üzerinde bulunduğu parsel için Tokat Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 29.06.2001 tarihinde İlk Yapı Ruhsatı, 18.06.2021tarihinde Yapı Kullanım İzin Belgesi verilmiştir. Kıymet Takdirine konu taşınmazın üzerinde bulunduğu 2388 ada 8 parsel numaralı taşınmaz, Perakende Mahallesinde yer almaktadır. Taşınmaz doğusunda Mehmet Aksu batısındaise Kemer Caddesine cephelidir. Tokat Adalet Sarayının 700 metre güneyinde yer almaktadır. Kuzeyinde Tokat Belediyesi ve Hükümet konağına (Şehir Merkezi) yaklaşık 2000 metre yürüme mesafede bulunmaktadır. Kıymet Takdirine konu olan taşınmaz her türlü Yol, Su, Elektrik, Doğalgaz, PTT v.b. altyapı ve Yerel Yönetim hizmetlerinden faydalanmakta olup şehrin nüfus yoğunluğunun fazla olduğu bir bölgesinde bulunmaktadır. Gayrimenkul Değerleme İşleminde kullanılan Genel Kabul Görmüş Yöntemler; Satışların Karşılaştırma Yöntemi (Emsal karşılaştırma), Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yöntemleridir. Emsal Karşılaştırma Yöntemi raporda kullanılan yöntemdir. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve özniteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır. Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa emlakçılarından alınan bilgilerdir. Bulunan emsaller konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi ölçütler karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüştür. Emsal karşılaştırma yönteminde, ayrıca taşınmazların konumu, büyüklüğü, inşaat kalitesi, arsanın kullanım biçimi, m² birim bedeli dikkate alınarak değerlemesi yapılmıştır. EMSAL 1: Dava konusu taşınmazla aynı mahallede yakın konumda 1+1 brüt 50,00 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen yüksek girişiş yeri2.300.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı olduğu bilgisi alınmıştır. EMSAL 2: Dava konusu taşınmazlakomşumahallede yakın konumda brüt 40,00 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen giriş katıişyeri2.100.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı olduğu bilgisi alınmıştır. EMSAL 3: Dava konusu taşınmazla komşu mahallede yakın konumda brüt 55,00 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen zemin kat daire 3.450.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı olduğu bilgisi alınmıştır. Tüm yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda 1 nolu emsal dairenin, emsal olarak değerlendirileceği görüş ve kanaatine varılmıştır. Buna göre emsal daire ile dava konusu taşınmazın tüm özellikleri dikkate alınarak puanlama tablosu hazırlanmış olup aşağıdaki karşılaştırma yapılmıştır. Emsal taşınmazın tespit edilen değeri pazarlık payı da dahil 2.100.000,00 TL olacağı kanaatine varılmıştır. Dava konusu taşınmazın rapor tarihi itibari değeri 2.100.000,00 x (1-0,15) = 1.785.000,00TL olarak hesaplanmıştır. Tokat İcra Müdürlüğünün 29.08.2025 keşif tarihi itibarı ile taşınmazın değeri Yİ-ÜFE Değerleri ile uyarlandığında;ARALIK 2025 Yİ-ÜFE DEĞERİ =4783,04 AĞUSTOS 2025 Yİ-ÜFE DEĞERİ = 4518,89 1.785.000,00 x (4518,89/ 4783,04) = 1.686.420,91 TLolarak hesaplanmıştır. Tokat İcra Müdürlüğünün 14.10.2025 keşif tarihi itibarı ile taşınmazın Toplam Değerinin1.686.420,91 TL olduğu görüş ve kanaatine varılmıştır. Taşınmaz tam hisse ile ÖMER PELİTadına kayıtlıdır. Adresi : Perakende Mahallesi, Neşe Sokak, Piramit Evler A Blok,No: 10 D: 14 Merkez / Tokat Tokat Merkez / TOKAT Yüzölçümü : 40 m2 Arsa Payı : 1/80 İmar Durumu: Var Kıymeti : 1.686.420,91 TL KDV Oranı : %20 Kaydındaki Şerhler: Tapu kaydındaki gibidir. ----