Trabzon Yomra Özdil/yavuzselim Mahallesi 1591/11 bağ-bahçe icradan satılık

Örnek No:53* T.C. TRABZON İCRA DAİRESİ 2022/23403 ESAS TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Tapu Kaydı : T rabzon İli, Yomra İlçesi, Özdil/Yavuzselim Mahallesi, Merkez Mevkii, 1591 Ada, 11 Parsel, 912,37 M² Yüzölçümlü, Fındık Bahçesi Niteliğindeki Taşınmaz. İlçe Mahalle Ada/parsel Yüzölçümü (m²) Tapu Kaydına Göre Niteliği Fiili Kullanımı Yomra Özdil/Yavuzselim 1591/11 912,37 Fındık Bahçesi Fındık Bah. ve Ç alılık Özellikleri : Taşınmazın bulunduğu yörede yaygın olarak fındık tarımı yapılmaktadır. Taşınmaz üzerinde çalılık ve bakımlı, verim çağında, gençleştirilmesi yapılmış 20-yaş üstü fındık bahçesi niteliğinde olduğu tarafımızdan tespit edilmiş olup taşınmaz üzerinde hakim tarımsal ürün fındık bahçesi olduğundan, taşınmazın arazi değer tespiti yapılırken hakim bitki fındık ürünü dikkate alınmıştır. Kadastral yola cepheli yıl boyu ulaşım problemi yoktur. Topoğrafik olarak eğimli olan taşınmaz, jeolojik olarak sağlam bir zemin yapısına sahiptir. Taşınmaz Alış veriş merkezlerine, Okullara, Sanayi sitesine, Hastaneye,Terminale, Üniversiteye, Restoranlara, Otellere, Hava alanına, Kaymakamlığa, Belediyeye Başkanlığına kısmen yakın konumdadır. Dava konusu taşınmaz kuş uçuşu Trabzon - Rize Devlet karayoluna 14,20-km ve Yomra ilçe merkezine yaklaşık 14,00-km uzaklıktadır. Taşınmaz üzerinde; bakımlı, verim çağında Fındık ocakları vardır. Taşınmaz toprak bakımından killi-tınlı yapıda olup. Orta-derin toprak yapısına sahiptir. Taşınmazda tuzluluk, alkali ve drenaj problemi yoktur. Taşınmazın ortalama eğimi değişiklik arz etmekle birlikte dava konusu Trabzon ili Yomra ilçesi Özdil/Yavuzselim Mahallesi 1591 ada 11 nolu parselin ortalama eğimi % 25-35 civarındadır. Etkili toprak derinliği 30-50 cm ‘dir. Bölgenin iklimi ılıman olup, toprak verimliliği orta derecede olup fındık tarımı için uygundur. Taşınmazda yetiştirilen ürünlerin nakliyesi ve pazarlaması kısmen kolaydır. Dosyada mevcut bilgi ve belgelerin incelenmesi sonucu taşınmazın kadastro parseli olduğu tespit edilmiştir. Üretim Masraflarının Tespiti: Taşınmazın bir dekarından elde edilebilecek brüt gelirinden indirilmesi gereken üretim masraflarının Türkiye ortalaması dikkate alındığında bürüt gelirin 1/3 ünden az olamayacağı buna göre ürünün çeşitliliği, ürünün yetiştirildiği yer ve şartları dikkate alındığında bu oranın daha yukarıda olması mümkün ise de(Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25/10/2017 tarih 2016/16175 Esas-2017/23245 Karar sayılı ve 27/09/2017 tarih 2016/20629 Esas-2017/20072 Karar sayılı ilamları) ürünlerin brüt gelirinden indirilen üretim masraflarının brüt gelirin %50'sinden fazla alınması ekonomik tarım yapılmasında tereddüt yaratacağından brüt gelirden indirilen üretim masraflarının brüt gelirin 1/2 sinden fazla, 1/3 den az olamayacağı” (Samsun BAM 6. Hukuk Dairesi 2019/3239 Esas ve 2019/3518 Karar) denilmektedir. Ürün fiyatlarının tespitinde Trabzon İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün istatistiki verilerinden yararlanılmıştır. Dava konusu Trabzon ili Yomra ilçesi Özdil/Yavuzselim Mahallesi 1591 ada 11 nolu parselde üretim masrafları % 40 alınmış ve hesaplamada kullanılmıştır. Kapitalizasyon faiz oranı: Zirai gelir yönteminde arazinin değerini belirlemede en önemli etkenlerden biride kapitalizasyon faiz oranıdır. Kapitalizasyon faiz oranı gibi sermayelerin kullanılma hakkı olmayıp, sadece araziye yatırılmış sermayenin kullanılma hakkıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 4/4/2007 tarihli ve E.2007/160, K.2007/189 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir: “………..Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise; bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, eş deyişle sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, meyil oranı, yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı olanakları gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır. Ancak Ülkemizde, bölgelere özgü kapitalizasyon faiz oranı belirlenmemiş olup; Yerleşmiş uygulama ve Yargıtay içtihatlarına göre bu oranın Türkiye'nin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak % 3 ila % 15 arasında olabileceği kabul edilmiştir.” Kapitalizasyon faiz oranının %3 alınabilmesi için taşınmazın; nüfus yoğunluğunun çok, arazinin kıt bulunduğu Karadeniz Sahil Bandı gibi bölgelerde bulunması gerekmektedir.” Bizim bölgemizde sahil kesimindeki ilçelerimizde % 3, iç kesimlerdeki ilçelerimiz için % 4-5 olarak kullanılmalıdır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi -2009/18740 Esas – 2010/5280 karar) Heyetimizce yaptığımız inceleme neticesinde; kapitalizasyon faiz oranı kriterleri taşınmazın; sulu/kuru tarım arazisi niteliği, verimi, ürün çeşitliliği, toprak yapısı, yüzölçümü, meyili, yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı durumları incelenmiş olup; dava konusu Trabzon ili Yomra ilçesi Özdil/Yavuzselim Mahallesi 1591 ada 11 nolu parsel için kapitalizasyon faiz oranı % 3,5 alınmış ve hesaplamada kullanılmıştır. Taşınmazın Olduğu Gibi Kullanılması Halinde Getireceği Net Gelir ve Arazi Değerinin Hesabı: Keşif esnasında taşınmazın başında yaptığımız incelemelerde taşınmaz üzerinde gençleştirilmesi yapılmış, 20-yaş üstü bakımlı ve verim çağında fındık ocaklarının bulunduğu (taşınmazın kapama fındık bahçesi) tarafımızdan tespit edilmiştir. Kıymet takdiri yapılan fındık bahçesinde (Fındıkla kaplı alan) yapılan inceleme sonucu; Fındık ağaçlarının kök gövde gelişimlerinin verim çağında olduğunu, her türlü zirai işlemlerin yapıldığını (budama, seyreltme, gübreleme, v.b ) ve bahçenin genel olarak bakımlı olduğu tarafımızdan tespit edilmiştir. Dikim mesafesini ve her ocaktaki dal sayısını (ortalama 7-8 olacak şekilde)