Trabzon Ortahisar 3 Nolu Erdoğdu Mahallesi 1128/11 8.084 m² diğer taşınmaz icradan satılık

Örnek No:53* T.C. TRABZON İCRA DAİRESİ 2025/32200 ESAS TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : Trabzon İl, Ortahisar İlçe, 3 NOLU ERDOĞDU Mahalle/Köy, 1128 Ada, 11 Parsel, B2 Blok, 1,2 Kat, 2 Nolu Bağımsız Bölüm, dubleks mesken 8.084,00 m2 yüzölçümü, 350/19850 arsa payı, TAM hisseli taşınmaz. Bilirkişi raporuna göre; Taşınmazın Çevresel Değerlendirilmesi: Taşınmaz, tapu kayıtlarına göre 3 Nolu Erdoğdu Mahallesinde; cinsl " Bahçeli Kırkaltı Bloklu Altmışüç Meskenli Kargir Apartmanlar? dir.Üzerinde betonarme villalar yapılmış olduğu belirlenen taşınmaz; güneyden Manolya, kuzeyden Çınar, doğudan Karayemiş Sokağa cephelidir. Ulaşım problemi bulunmayan taşınmaz; şehir merkezine (Meydan parkı) 2,90 km mesafededir. Taşınmaz; Ortahisar Belediye ve imarsınırları içinde olup; yapılaşması tamamlanmıştır. Taşınmaz ekonomik ve kültürel merkezlere kısmen uzak olsa da şehrin güneyinde konumlanmış ve düzenli yapılaşmaların olduğu bölgede olması değerini olumlu yönde etkilemektedir. Bulunduğu alana otobüs ve dolmuş bağlantısı olan taşınmazın havadar ve manzara hakimiyetine sahip olduğu belirlenmiştir. d)Taşınmazın Yapısal Değerlendirilmesi: Kıymet takdirine esas bağımsız bölümlerin bulunduğu B2blok, 3. sınıf B grubu yapılara girmektedir. Isınma sisteminin doğalgazolduğu belirlenen bloğuniç ve dış imalatları tam olup; asansörü bulunmamaktadır.Taşınmaz üzerinde kırkaltı blok olup; kıymet takdirine esas taşınmazlar, B2 blokta yer almaktadır. B2 blok; bodrum, zemin, birinci ve üst katının bağımlı dubleks olduğu belirlenmiştir.Bloğa, zemin kattan girilmektedir. Binanın yaşı dikkate alındığında yıpranma oranı %30olarak değerlendirilmiştir. Bahçeli sistemde yapılan bloklar; şehrin en eski villa kentlerindendir. V1-Y1-A2-B2 blok, birbirine bitişik olarak inşa edilen blokların doğusunda yer alan B2 blok; 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerden oluşmaktadır. Oturmuş sitenin çevresel tüm düzenlemesi, peyzaj alanlarının tamamlanmış olması değerini olumlu yönde etkilemektedir. 2 Nolu Bağımsız Bölüm :Taşınmaz; Trabzon İli, Ortahisar İlçesi, 3 Nolu Erdoğdu, Manolya Caddesi,B2 blok, Dış kapı No:36, birinci ve ikinci kat, İç Kapı No: 2 ( Adres Kodu : 2480529797) adresinde yer almaktadır. Kıymet takdirine esas bağımsız bölüm; B2 bloğun birinci ve ikinci katında yer almaktadır. Bağımsız bölüme erişim, projesine göre A2 bloğun kuzeyinde yer alan merdiven alanından sağlanırken,bu alandaki giriş kapısının aktif olarak kullanılmadığı, mahallen zemin kattan 1 nolu bağımsız bölümün içerisinden sağlandığı belirlenmiştir. 1 nolu bağımsız bölümden 2 nolu bağımsız bölüme merdiven ileulaşıldığı ve 1 ile 2 nolu bağımsız bölümün bir bütün ve tripleks olarak kullanıldığı belirlenmiştir. Bağımsız bölüm tespit günü içerisi gezilerek ve kat mülkiyet projesinden;bağımlı alt kat; giriş holü,mutfak, salon, iki balkon ve tuvaletalanlarındanoluştuğu; üst kat ise üç yatak odası, banyo ve balkon alanlarınan oluştuğu belirlenenbağımsız bölümün alanının brüt (68,15+68,15) 136,30 m 2 ve net (47,675+53,58) 101,56m 2 kullanım alanına sahip olduğu hesap edilmiştir. Pencerelerinde panjur bulunan dubleks meskenin, katlar arası dönel merdiven basmaklarının ahşap kaplama olduğu, balkonlarının katlanır cam ile kapatıldığı, duvarlarının boyalı, zemin döşemelerinin laminat, oda kapılarının ahşap ve ıslak hacimlerinin seramik olduğu belirlenmiştir. Bağımsız bölümün alanının hesabında;Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin, Tanımlar başlığı altında 4. Madde,ğ.1. ve ğ.3. Bendindeki tanıma itibar edilerek hesaplama yapılmıştır. Blokların Yapım Tarihi : Ortahisar Belediye Başkanlığının yazısında blokların ruhsat tarihinin 1988 yılı olduğu belirtilmektedir. Ruhsat tarihi dikkate alındığında taşınmaz üzerindeki blokların 2013 yılından önce inşaa edilmiş olduğu belirlenmiştir. e) Kıymet Takdirine Esas Taşınmazın Değerini Etkileyen Özellikler Değer Artırıcı Etkenler: Kat mülkiyet kurulmuş olması, Doğa ve manzara hakimiyetinin olması, Belediye ve kamu hizmetlerinden yararlanıyor olması, Şehir merkezinden ulaşım kolaylığı, Eski ama oturmuş, site içerisinde olması. Açık otoparkının olması, Taşınmazın, 6306 sayılı Kanun kapsamında ilan edilen riskli alan veya rezerv alan sınırları içerisinde yer almaması. Müstakil tapusunun olması. Değer Azaltıcı Etkenler: Piyasada yaşanan durgunluk. 1 nolu meskenin projesinde yer alan giriş kapısının kapatılarak projesine aykırı olarak, bahçeye açılan kapıdan sağlandığı, Birinci ve ikinci kattaki dubleks meskenin zemin kattaki mesken ile birlikte tripleks olarak kullanılıyor olması, Tapu kaydı ve projesinde, 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler oluşturulmuş olsa da mevcut durumuna göre tek başına kullanılabilme özelliğine sahip olmamalarından ötürü bağımsız bölüm niteliği taşımadıkları düşünülmektedir. Öncelikle, tapuda bağımsız bölüm olarak işlenen bu kısımlar için, bağımsız bölüm özelliği olan tek başına kullanılabilme yanimesken ve dubleks meskenlerin kendi aralarındaki bağlantının kesilerek ayrı girişler oluşturulması gerekmektedir. Bunun için;Zemin kattan birinci kata çıkılan dönel merdivenin iptal edilip katlar arası bu alana döşeme yapılarak her iki katın bağımsız olarak kullanılır hale dönüştürülmesi gerekmektedir. Her iki bölümü bağımsızlaştırmak için katlar arasında döşeme yapılması ve merdivenin kaldırılması işlerinin yaklaşık olarak maliyeti yapılan piyasa araştırmasına göre 80.000,00-100.000,00 TL aralığında olup; değerlendirmemiz ortalama değeralınarak yapılacaktır. Mesken ve dubleks meskenlere bağımsız bölüm niteliği kazandırılacak tadilatların yapılabilmesi süreci, mühendislik statik hizmet alınması vs. durumlar dikkate alındığında bağımsız bölümün değerini olumsuz etkileyeceği düşünülmektedir. Değerlendirmemizde; onay süreci, tadilat sürecinden kaynaklı zaman kaybının değer azalışı ile yapılacak olan tadilat bedeli takdir edilen bedelden düşülec