Trabzon Ortahisar Karakaya Mahallesi 128/32 bağ-bahçe icradan satılık

Örnek No:53* T.C. TRABZON İCRA DAİRESİ 2026/8268 ESAS TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Tapu Kaydı: Trabzon İli, Ortahisar İlçesi, Karakaya Mahallesi, Karabina Mevkii, 128 Ada, 32 Parsel, 600,00 M² Yüzölçümlü, Fındıklık Niteliğindeki Taşınmaz. Taşınmazın Niteliği: Taşınmazın bulunduğu bölgede yaygın olarak fındık tarımı yapılmaktadır. Yapılaninceleme sonucunda, taşınmaz üzerinde bakımlı, verim çağında, gençleştirilmiş 20 yaş üstü fındık bahçesi bulunduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın üzerinde hakim tarımsal ürün fındık olduğundan, arazi değer tespiti yapılırken hakim bitki (fındık ürünü) dikkate alınmıştır. * Taşınmaz, kadastral yola cephelidir ve yıl boyunca ulaşım sorunu bulunmamaktadır. * Topoğrafik olarak eğimli olmakla birlikte, jeolojik açıdan sağlam bir zemin yapısına sahiptir. * Taşınmaz; alışveriş merkezlerine, okullara, sanayi sitesine, hastaneye, terminale, üniversiteye, restoranlara, otellere, havaalanına, kaymakamlığa ve belediye başkanlığına kısmen yakın konumdadır. * Dava konusu taşınmaz, kuş uçuşu mesafesiyle Trabzon–Giresun Devlet Karayoluna yaklaşık 4,30 km ve Ortahisar ilçe merkezine yaklaşık 7,20 km uzaklıktadır. * Taşınmaz üzerinde bakımlı, verim çağında fındık ocakları bulunmaktadır. * Taşınmazın toprak yapısı killi-tınlı olup, orta-derinlikte toprak özellikleri göstermektedir. * Taşınmazda tuzluluk, alkali ve drenaj problemi bulunmamaktadır. * Taşınmazın ortalama eğimi değişkenlik göstermekte olup, dava konusu Trabzon ili, Ortahisar ilçesi, Karakaya Mahallesi, Karabina mevkiinde 128 ada 32 parselin ortalama eğimi % 15-25 civarındadır. Etkili toprak derinliği 30–60 cm'dir. * Bölgenin iklimi ılıman olup, toprak verimliliği orta derecededir ve fındık tarımı için uygundur. * Taşınmazda yetiştirilen ürünlerin nakliyesi ve pazarlaması kısmen kolaydır. Dosyada mevcut bilgi ve belgelerin incelenmesi sonucunda taşınmazın kadastro parseli olduğu tespit edilmiştir. Üretim Masraflarının Tespiti: Taşınmazın bir dekarından elde edilebilecek brüt gelirinden indirilmesi gereken üretim masraflarının Türkiye ortalaması dikkate alındığında bürüt gelirin 1/3 ünden az olamayacağı buna göre ürünün çeşitliliği, ürünün yetiştirildiği yer ve şartları dikkate alındığında bu oranın daha yukarıda olması mümkün ise de(Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25/10/2017 tarih 2016/16175 Esas-2017/23245 Karar sayılı ve 27/09/2017 tarih 2016/20629 Esas-2017/20072 Karar sayılı ilamları) ürünlerin bürüt gelirinden indirilen üretim masraflarının brüt gelirin % 50 sinden fazla alınması ekonomik tarım yapılmasında tereddüt yaratacağından brüt gelirden indirilen üretim masraflarının brüt gelirin 1/2 sinden fazla, 1/3 den az olamayacağı” (Samsun BAM 6. Hukuk Dairesi 2019/3239 Esas ve 2019/3518 Karar) denilmektedir. Dava konusu Trabzon ili Ortahisar ilçesi Karakaya Mahallesi Karabina mevkiinde 128 ada 32 nolu parselde üretim masrafları % 35 alınmış ve hesaplamada kullanılmıştır. *** Ürün fiyatlarının tespitinde, Trabzon İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün 2026 yılına ait istatistiki verilerinden yararlanılmıştır. Kapitalizasyon faiz oranı: Zirai gelir yönteminde arazinin değerini belirlemede en önemli etkenlerden biride kapitalizasyon faiz oranıdır. Kapitalizasyon faiz oranı gibi sermayelerin kullanılma hakkı olmayıp, sadece araziye yatırılmış sermayenin kullanılma hakkıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 4/4/2007 tarihli ve E.2007/160, K.2007/189 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir: “………..Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise; bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, eş deyişle sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, meyil oranı, yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı olanakları gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır. Ancak Ülkemizde, bölgelere özgü kapitalizasyon faiz oranı belirlenmemiş olup; Yerleşmiş uygulama ve Yargıtay içtihatlarına göre bu oranın Türkiye'nin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak % 3 ila % 15 arasında olabileceği kabul edilmiştir.” Kapitalizasyon faiz oranının %3 alınabilmesi için taşınmazın; nüfus yoğunluğunun çok, arazinin kıt bulunduğu Karadeniz Sahil Bandı gibi bölgelerde bulunması gerekmektedir.” Bizim bölgemizde sahil kesimindeki ilçelerimizde % 3, iç kesimlerdeki ilçelerimiz için % 4-5 olarak kullanılmalıdır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi -2009/18740 Esas – 2010/5280 karar) Heyetimizce yaptığımız inceleme neticesinde; kapitalizasyon faiz oranı kriterleri taşınmazın; sulu/kuru tarım arazisi niteliği, verimi, ürün çeşitliliği, toprak yapısı, yüzölçümü, meyili, yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı durumları incelenmiş olup; dava konusu Trabzon ili Ortahisar ilçesi Karakaya Mahallesi Karabina mevkiinde 128 ada 32 nolu parsel için kapitalizasyon faiz oranı % 3 alınmış ve hesaplamada kullanılmıştır. Taşınmazın Olduğu Gibi Kullanılması Halinde Getireceği Net Gelir ve Arazi Değerinin Hesabı: Keşif esnasında taşınmazın başında yaptığımız incelemelerde taşınmaz üzerinde gençleştirilmesi yapılmış, 20-yaş üstü bakımlı ve verim çağında fındık ocaklarının bulunduğu (taşınmazın kapama fındık bahçesi) tarafımızdan tespit edilmiştir. * Kıymet takdiri yapılan fındık bahçesinde (Fındıkla kaplı alan) yapılan inceleme sonucu; Fındık ağaçlarının kök gövde gelişimlerinin verim çağında olduğunu, her türlü zirai işlemlerin yapıldığını (budama, seyreltme, gübreleme, v.b ) ve bahçenin genel olarak bakımlı olduğu tarafımızdan tespit edilmiştir. * Dikim mesafesini ve her ocaktaki dal sayısını (ortalama 7-8 olacak şekilde) 4,50 m * 4,50 m aralıkla dikildi