Nevşehir Ürgüp Karayazı-1 Mahallesi 1357/1 diğer taşınmaz icradan satılık

Örnek No:53* T.C. ÜRGÜP İCRA DAİRESİ 2025/281 TLMT. TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : Nevşehir İli, Ürgüp İlçesi, Karayazı-1 Mahallesi, 1357 ada 1 parsel nolu, 12.810,22 m² yüzölçümlü “Dört Adet Dört Katlı Betonarme Apartman, Üç Adet Beş Katlı Betonarme Apartman ve Arsası” vasıflı taşınmaz üzerindeki B1-27 Blok, 1. Kat, 9 nolu Bağımsız Bölüm, tapuda 1/88 arsa paylı olarak “Mesken” vasfı ile A*** R*** A*** adına 1/1(Tam) hisse oranı ile kayıtlıdır. Taşınmazın tapu kaydının ipotek bilgileri kısmında “Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine 1. Derecede ipotek” kaydı bulunmaktadır. Taşınmazın adresi : 15 Temmuz Mahallesi, Toki Evleri, 4. Kısım Küme Evleri No:5(B1-27 Blok) İç Kapı No:9 Ürgüp/NEVŞEHİR'dir. Taşınmazın konumu : Kıymet takdirine konu taşınmaz, kadastral olarak Karayazı-1 Mahallesi, idari olarak ise 15 Temmuz Mahallesi sınırları içerisinde bulunmakta olup, Ürgüp İlçe merkezinden Kayseri'ye giden çevre yolunun sağ kısmında bulunan TOKİ Konutları içerisinde yer almaktadır. Toki Konutlarına girişte Toki Camiinin sağındaki yolun devamında bulunan kavşaktan düz çıkıldığında sağ kısmında bulunan 4. kısım küme evleri içerisinde kalmaktadır. İmar durumu : Taşınmaz, Ürgüp Belediyesi sınırları içerisinde ve uygulama imar planı içerisinde kalmaktadır. Taşınmaz, imar planında “Toplu Konut Alanı”nda kalmakta olup, yapılaşma şartları ise “Emsal:0.75, Yençok:9.50 mt” olarak tanımlanmıştır. Ürgüp Belediyesinden alınmış 08/06/2016 tarihli ve 2016/29 nolu Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur. Taşınmaz, ayrıca 7174 sayılı Kapadokya Alanı Hakkında Kanun kapsamında belirlenmiş olan “Kapadokya Alanı” sınırları içerisinde kalmakta olup, taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü inşai ve fiziki uygulamalar öncesi Nevşehir Kapadokya Alan Başkanlığından izin alınması gerekmektedir. Kıymet takdirine konu taşınmaz üzerinde, 7 adet apartman bulunmakta olup, kıymet takdirine konu konut B1-27 nolu apartman üzerinde yer almakta olup, 1. kat 9 nolu bağımsız bölümdür. Kıymet takdirine konu bağımsız bölümün tapudaki niteliği konuttur. Taşınmazın, Ürgüp İlçe merkezine(Belediye ve Hükümet Konağı Binası) uzaklığı yaklaşık 4,5 km olup, belediye alt yapı hizmetlerinin(elektrik, su, kanalizasyon, telekomünikasyon, doğalgaz vs.) tamamından faydalanmaktadır. Taşınmaz, topoğrafya olarak az eğimli bir yapıya sahiptir. Ana gayrimenkul, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı(TOKİ) tarafından projelendirilerek standart olarak inşa edilen TOKİ konutlarından olup, ana yapı ayrık nizam ve betonarme(perdeli sistem) tarzda bodrum kat dahil dört katlı olarak inşa edilmiş olup, dış cephesi yöresel doğal taş kaplamadır. Ana yapıda, ahşap oturtma çatı bulunmakta olup, çatı örtüsü kiremittir. Apartmanda bodrum katta 1, diğer katlarda 4'er tane olmak üzere toplam 13 bağımsız bölüm(konut) bulunmaktadır. Ana binaya giriş, alüminyum çerçeveli dış giriş kapısından sağlanmakta olup, bina içi yan duvarları ve tavan duvarları alçı sıva üzeri boyalı olup, merdivenler traverten mermer, merdiven korkuluklar demir doğramadır. Kıymet takdirine konu Bağımsız bölüm(konut), mimari projesine göre, 2 oda, 1 salon, 1 mutfak, antre-hol, 1 banyo+wc, 1 wc ve 1 balkondan ibaret olup, yapı kullanım alanı 70,00 m²'dir. Meskenin, dış giriş kapısı çelik kapı, iç oda kapıları ise ahşap panel kapı olup, pencereleri ise pvc doğramadır. Odaların zeminleri laminat parke, antre-hol ve mutfağın zeminleri ise fayans kaplıdır. Meskende, iç mekânların yan duvarları ve tavan duvarları alçı sıva kaplı olup, üzeri boyalıdır. Islak mekânlarda zemin ve duvarlar boydan boya fayans kaplıdır. Mutfak kısmında, mdf kapaklı mutfak dolabı ve granit mermer tezgâh bulunmaktadır. Müstakil doğalgazlı kombi ile ısıtılan konutta, tüm kalorifer radyatörleri takılıdır. Taşınmazın cephesi kuzey doğu oturumludur. Geneli itibariyle konutun bakımlı olduğu ve tadilat ihtiyacının bulunmadığı gözlemlenmiştir. Arsa değeri : Bahse konu taşınmazın; konumu, alanı, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti, emsal fiyatları da gözönüne alınarak yapılan değerlemeler neticesinde bu taşınmazın keşif tarihi itibariyle m² birim fiyatının 8.000,00 TL/m² olabileceği kanaati ile taşınmazın zemin değeri: 12.810,22 m² x 1/88 arsa payı x 5.000,00 TL/m² = 727.853,41 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Yapı değeri : Taşınmaz üzerinde bulunan yapının/meskenin yapı sınıfının III-B niteliğindeki olduğu, bu yapının değerleri için; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayımlanan "Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ" kullanılacak olup bu tebliğde; III-B sınıfı yapının m² birim maliyet değeri 18.200,00 TL/m²'dir. 02.12.1982 Gün ve 17886 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan "Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel" uyarınca söz konusu yapıların genel durumları da dikkate alınmak suretiyle; % 10 oranında yıpranma payı düşülmesinin uygun olacağı değerlendirilmiştir. Buna göre, taşınmaz üzerindeki yapının değeri; (1-yıpranma payı oranı) x Toplam İnşaat Alanı x Birim Fiyatı = Yapı Değeri formülünden hareketle; (1-0,10) x (70 m²) x 18.200,00 TL/m²= 1.146.600,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre, değerleme konusu taşınmazın keşif tarihi itibariyle toplam değeri; arsa değeri + yapı değeri formülünden hareketle; 727.853,41 TL + 1.146.600,00TL= 1.874.453,41 TL olarak hesaplanmıştır. Ancak, bu şekilde hesaplanacak yapı bedeli, değerleme konusu taşınmazın değer takdiri işlemlerinde dikkate alındığında aynı lokasyondaki emsal satış rakamlarının altında kalacağından, aynı veya benzer lokasyondaki emsal satış rakamı olan 40.000,00 TL/m² kabul edilecektir. Buna göre; yapılacak hesaplamaya göre; 70,00 m² x 40.000,00 TL/m² = 2.800.000,00