Trabzon Ortahisar Geçit Mahallesi 148/7 bağ-bahçe icradan satılık

Örnek No:53* T.C. TRABZON İCRA DAİRESİ 2025/28234 ESAS TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Tapu Kaydı: Trabzon İli, Ortahisar İlçesi, Geçit Mahallesi, Okul Mevkii, 148 Ada, 7 Parsel, 1.322,91 m yüz ölçümlü, Tarla ve Çalılıkniteliğindeki taşınmazın 3/16 ORANINDAKİ HİSSESİ, taşınmazın bütünü üzerinde gözükmekte olan ve Türkiye Elektrik İletim A.Ş. Lehine tesis edilen "88,19 m² lik kısmında daimi irtifak hakkı" baki kalmak kaydıyla açık artırma suretiyle satılacaktır. İmar Durumu: Ortahisar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından gönderilen yazılardan taşınmazın imar alanı dışında kadastro parseli olduğu, üzerindeki her hangi bir yapı olmadığından yapı ruhsat tarihi bulunmadığı bildirilmiş, Trabzon Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü 06.02.2026 tarih ve E-95356810-641.03.03-457939 sayılı yazı ile verdiği cevap ile, bahse konu parselde riskli yapı tespitine konu herhangi bir yapı bulunmamakta olup, 6306 sayılı Kanun kapsamında ilan edilen riskli alan veya rezerv yapı alanı sınırları içerisinde yer almadığı belirtilmiştir. Taşınmazın Özellikleri: Taşınmazın Arazi Değerini Etkileyebilecek Faktörlerin Değerlendirilmesi: Taşınmazın bulunduğu yörede yaygın olarak fındık tarımı yapılmaktadır. Mahallinde yapılan incelemelerde, taşınmazın bakımlı, verim çağında ve gençleştirme budamaları yapılmış, 20 yaş üzeri kapama fındık bahçesi niteliğinde olduğu tespit edilmiştir. Taşınmaz üzerinde fiilen fındık tarımı yapıldığından, arazi değer tespiti yapılırken fındık üretimi esas alınmıştır. Taşınmaza ilişkin tespit edilen diğer özellikler aşağıda belirtilmiştir: * Kadastral yola cephesi bulunmaktadır. * Topoğrafik olarak eğimli bir yapıya sahip olup, jeolojik açıdan sağlam zemin niteliğindedir. * Alışveriş merkezleri, okullar, sanayi sitesi, hastane, terminal, üniversite, restoranlar, oteller, havaalanı, Valilik, Kaymakamlık ve Belediye Başkanlığı gibi sosyal ve idari donatı alanlarına yakın konumdadır. * Trabzon–Gümüşhane Devlet Karayolu'na 4,86 km, Trabzon–Giresun Devlet Karayolu'na 8,26 km ve Ortahisar ilçe merkezine kuş uçuşu yaklaşık 10,72 km mesafededir. * Taşınmaz üzerinde, 21.09.2020 başlangıç ve 29.08.2119 bitiş tarihli (99 yıl süreli) olmak üzere, TEİAŞ Genel Müdürlüğü lehine 88,19 m² alanlı daimi irtifak hakkı tesis edilmiştir. * Parsel üzerinde bakımlı ve verim çağında fındık ocakları mevcuttur. * Toprak yapısı killi-tınlı olup, orta derinlikte toprak profiline sahiptir. * Tuzluluk, alkalilik ve drenaj problemi bulunmamaktadır. * Ortalama arazi eğimi %25–45 aralığındadır. * Elektrik ve su gibi altyapı hizmetlerinden yararlanmaktadır. * Bölge iklimi ılıman olup, toprak verimliliği orta düzeydedir ve tarımsal faaliyetler için uygundur. * Üretilen ürünlerin nakliye ve pazarlama imkânları elverişlidir. Dosya kapsamında mevcut bilgi ve belgelerin incelenmesi neticesinde, taşınmazın kadastro parseli niteliğinde olduğu tespit edilmiştir. 5-A-4) Üretim Masraflarının Tespiti: Taşınmazın bir dekarından elde edilebilecek brüt gelirinden indirilmesi gereken üretim masraflarının Türkiye ortalaması dikkate alındığında bürüt gelirin 1/3 ünden az olamayacağı buna göre ürünün çeşitliliği, ürünün yetiştirildiği yer ve şartları dikkate alındığında bu oranın daha yukarıda olması mümkün ise de (Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25/10/2017 tarih 2016/16175 Esas-2017/23245 Karar sayılı ve 27/09/2017 tarih 2016/20629 Esas-2017/20072 Karar sayılı ilamları) ürünlerin bürüt gelirinden indirilen üretim masraflarının brüt gelirin % 50 sinden fazla alınması ekonomik tarım yapılmasında tereddüt yaratacağından brüt gelirden indirilen üretim masraflarının brüt gelirin 1/2 sinden fazla, 1/3 den az olamayacağı” (Samsun BAM 6. Hukuk Dairesi 2019/3239 Esas ve 2019/3518 Karar) denilmektedir. *** Üretim masraflarına; sermaye faizi, genel idarecilik giderleri, tarla kirası ve bilinmeyen masraflar, onarım, bakım, amortisman, faiz ve sigorta gibi diğer sabit masraf kalemlerinin üretim masraflarına dahil edilmemiştir. *** Ürün fiyatlarının tespitinde Trabzon İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün istatistiki verilerinden yararlanılmıştır. Dava konusu ;Trabzon İli Ortahisar İlçesiGeçit Mahallesi 148 ada 7 nolu parselde üretim masrafları Fındık için % 34 belirlenmiş ve hesaplamada kullanılmıştır. 5-A-5) Kapitalizasyon faiz oranı: Zirai gelir yönteminde arazinin değerini belirlemede en önemli etkenlerden biride kapitalizasyon faiz oranıdır. Kapitalizasyon faiz oranı gibi sermayelerin kullanılma hakkı olmayıp, sadece araziye yatırılmış sermayenin kullanılma hakkıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 4/4/2007 tarihli ve E.2007/160, K.2007/189 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir: “………..Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise; bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, eş deyişle sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, meyil oranı, yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı olanakları gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır. Ancak Ülkemizde, bölgelere özgü kapitalizasyon faiz oranı belirlenmemiş olup; Yerleşmiş uygulama ve Yargıtay içtihatlarına göre bu oranın Türkiye'nin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak % 3 ila % 15 arasında olabileceği kabul edilmiştir.” Heyetimizce yaptığımız inceleme neticesinde; kapitalizasyon faiz oranı kriterleri taşınmazın, sulu/kuru, tarım arazisi niteliği, verimi, ürün çeşitliliği, toprak yapısı, yüzölçümü, meyili, yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı durumları incelenmiş olup; dava konusu taşınmaz için kapitalizasyon faiz oranı % 3 alınmış ve hesaplamada kull