Çanakkale Ayvacık Tuzla Mahallesi 152/2 arsa icradan satılık

Örnek No:53* T.C. AYVACIK İCRA DAİRESİ 2026/31 TLMT. TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : Çanakkale İl, Ayvacık İlçe, TUZLA Mahalle/Köy, KÖYİÇİ Mevkii, 152 Ada, 2 Parsel, ekli bilirkişi raporu ile Taşınmaz tapuda arsa vasfında kayıtlı olup, köy yerleşik alanı içerisinde yer alan bir parsel niteliğindedir. YAPI (MUHTESAT) İNCELEMESİ Dava konusu Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Tuzla Köyü 152 ada 2 parsel sayılı 935,29 m² yüzölçümlü taşınmaz üzerinde, krokide A, B ve C harfleri ile gösterilen tescilsiz yapı muhtesatları bulunduğu görülmüştür. Krokiye göre A yapısı 26,93 m², B yapısı 75,40 m² ve C yapısı 65,14 m² taban alanlıdır; parselin kadastro paftasında yola cephesi bulunduğu anlaşılmaktadır. 2026 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliğinde I/A grubu yapı bedeli 2.600,00 TL/m², III/A grubu yapı bedeli ise 19.800,00 TL/m² olarak belirlenmiştir. Krokide A harfi ile gösterilen yapı, tek katlı mesken niteliğinde olup 3/A yapı grubu kapsamında değerlendirilmiş; yapının içine girilemediğinden dış gözlem ve dosya kapsamındaki bilgiler esas alınmış, mevcut yaşı ve fiziki durumu dikkate alınarak yaklaşık %20 yıpranma oranı uygulanmıştır. B harfi ile gösterilen yapı, ahır/depo niteliğinde olup I/A yapı grubu kapsamında değerlendirilmiş; ekonomik değerini önemli ölçüde yitirmiş olması, basit nitelikte bulunması ve kullanım durumundaki olumsuzluklar dikkate alınarak yaklaşık %80 yıpranma oranı uygulanmıştır. C harfi ile gösterilen sundurma ise basit nitelikte yardımcı yapı olarak değerlendirilmiş olup mevcut haliyle maktu 150.000,00 TL değer takdir edilmiştir. Yapı Alan (m²) Yapı Grubu Birim Değer (TL/m²) Yıpranma Oranı Net Değer A - Mesken 26,93 3/A 19.800,00 %20 426.412,80 TL B - Ahır/Depo 75,40 1/A 2.600,00 %80 39.208,00 TL C - Sundurma 65,14 Maktu - - 150.000,00 TL TOPLAM YAPI MUHTESAT DEĞERİ 615.620,80 TL ZİRAİ MUHTESAT Keşif esnasında taşınmazın giriş kapısının kilitli olması nedeniyle parsel içerisine girilememiş olup, incelemeler dışarıdan yapılan gözlemler doğrultusunda gerçekleştirilmiştir. Yapılan gözlemlerden, taşınmazın arsa vasfında olduğu, üzerinde yoğun ve ekonomik değeri olan bir dikili tarım faaliyeti bulunmadığı, daha çok yerleşim amaçlı kullanım eğiliminde olduğu anlaşılmıştır. Parsel içerisinde sınırlı sayıda doğal bitki örtüsü ve dağınık bitkisel unsurlar bulunduğu, zirai gelir getirici nitelikte düzenli bir tarımsal faaliyet tespit edilemediği değerlendirilmiştir. AĞAÇ (FİDAN) DEĞER HESABI (2026) Kayısı 2 adet × 4.500 TL = 9.000 TL Şeftali 2 adet × 3.500 TL = 7.000 TL Erik 3 adet × 3.000 TL = 9.000 TL Asma 2 adet × 2.000 TL = 4.000 TL Ayva 2 adet × 3.800 TL = 7.600 TL Toplam Ağaç Değeri = 36.600,00 TL Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yaklaşık 5 yaşlarındaki meyve ağaçlarının değeri, Ayvacık İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından belirlenen 2026 yılı meyve ağaç değer listesinde yer alan 4–7 yaş grubu birim fiyatları esas alınarak hesaplanmıştır. Yapılan hesaplama neticesinde söz konusu ağaçların toplam değerinin 36.600,00 TL olduğu kanaatine varılmıştır. KONUM, ULAŞIM VE ÇEVRESEL ÖZELLİKLER Dava konusu taşınmaz Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Tuzla Köyü yerleşik alanı içerisinde yer almakta olup, köy yerleşim dokusu içerisinde konumlanmıştır. Taşınmazın çevresinde düşük yoğunluklu konut yapıları, tarım arazileri ve doğal bitki örtüsü bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu konum itibariyle deniz manzarasına sahip olduğu, aynı zamanda geniş açıyla doğa manzarası sunduğu görülmüş olup, bu durum taşınmaz açısından önemli bir şerefiye unsuru olarak değerlendirilmiştir. Taşınmaza ulaşım köy içi yollar üzerinden sağlanmakta olup, yol cepheli olması ve ulaşım imkânlarının mevcut olması olumlu özellikler arasındadır. Elektrik altyapısının bulunduğu, su temininin bireysel imkânlarla sağlandığı, kanalizasyon altyapısının ise sınırlı olduğu anlaşılmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölge genel itibariyle sakin, doğal ve gelişim potansiyeli bulunan bir alan niteliğindedir. Termal Turizm Merkezi içerisinde kalması nedeniyle yapılaşma faaliyetlerinin izin süreçlerine bağlı olması, taşınmazın kullanımını kısıtlayan ve değerine etki eden önemli bir unsur olarak değerlendirilmiştir. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde; deniz ve doğa manzarası gibi olumlu özellikler ile yerleşim içerisinde bulunması avantaj sağlamakta, ancak sit alanı ve plan kısıtları taşınmazın değerine etki eden sınırlayıcı unsurlar olarak dikkate alınmaktadır. Son yıllarda ülke genelinde yaşanan ekonomik gelişmeler, enflasyonist ortam ve buna bağlı olarak yatırım araçlarına olan yönelim, gayrimenkul piyasasında belirgin bir hareketlilik oluşturmuştur. Özellikle enflasyona karşı korunma amacıyla gayrimenkule olan talebin artması, taşınmaz değerlerinde genel bir yükseliş trendine neden olmuştur. Bununla birlikte, Türkiye'nin büyük bölümünün 1. derece deprem kuşağında yer alması ve son yıllarda yaşanan depremler sonrasında, kullanıcı tercihlerinde önemli değişiklikler gözlemlenmiştir. Özellikle kırsal alanlarda, müstakil yapılaşmaya uygun, düşük yoğunluklu ve doğa ile iç içe taşınmazlara olan talebin arttığı anlaşılmaktadır. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM Dava konusu taşınmazın; köy yerleşik alanı içerisinde yer alması, tapuda arsa vasfında kayıtlı olması, deniz ve doğa manzarasına sahip bulunması ile birlikte bölgedeki yerleşim dokusu dikkate alındığında, taşınmazın konut amaçlı kullanım potansiyelinin bulunduğu değerlendirilmiştir. Termal Turizm Merkezi içerisinde kalması nedeniyle, yapılaşma faaliyetlerinin ilgili kurumlardan alınacak izinlere bağlı olduğu anlaşılmakta olup, bu durum kullanım üzerinde kısıtlayıcı bir unsur teşkil etmektedir. Bu kapsamda taşınmazın, gerekli izinlerin alınması kaydıyla kırsal nitelikli konut (bağ evi / yazlık) amaçlı kullanımı ile arsa niteliğinde değerlendirilmesinin, hukuki, fiz