Çanakkale Ayvacık Hamdibey Mahallesi 40/19 diğer taşınmaz icradan satılık

Örnek No:53* T.C. AYVACIK İCRA DAİRESİ 2026/155 ESAS TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : Çanakkale İl, Ayvacık İlçe, HAMDİBEY Mahalle/Köy, AHLATÇEŞME MEVKİİ Mevkii, 40 Ada, 19 Parsel, taşınmazın ekli bilirkişi raporu ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun kıymet takdirine ilişkin hükümleri, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun bilirkişilikle ilgili hükümleri, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu ve Bilirkişilik Yönetmeliği esas alınarak hazırlanmıştır. Satışa konu taşınmaz için düzenlenen bilirkişi raporunda, 01/02/2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1) ile yürürlüğe konulan Uluslararası Değerleme Standartları teknik dayanak olarak alınmıştır. Uluslararası Değerleme Standartlarının UDS 105 “Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri” başlığı altında; Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı olmak üzere değerlemede kullanılan üç temel yaklaşım tanımlanmıştır. Bu yaklaşımlar fiyat dengesi, fayda beklentisi ve ikame gibi temel ekonomik ilkelere dayanmaktadır. Taşınmazın arsa ve üzerindeki yapıdan oluşması, kullanım amacı, bölgede karşılaştırılabilir taşınmazlara ilişkin piyasa verilerinin bulunması ve satışa esas serbest piyasa rayiç değerinin belirlenmesinin amaçlanması nedeniyle değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı kapsamında Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Maliyet Yaklaşımı birlikte kullanılmıştır. Değerleme çalışmasında dosya kapsamında bulunan tapu kayıtları, imar ve yapı ruhsatı bilgileri ile diğer bilgi ve belgeler, keşif sırasında mahallinde yapılan gözlem ve incelemeler, taşınmazın konumu, ulaşım ve altyapı olanakları, çevresel özellikleri, arsa alanı, yapının kullanım biçimi, yaşı ve fiziksel durumu ile bölgede benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin serbest piyasa verileri birlikte değerlendirilmiştir. İMAR DURUMU Ayvacık Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 30/07/2026 tarihli ve E-98731989-115.99-32393 sayılı yazısına göre; Hamdibey Mahallesi 49 ada 19 parsel, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Bitişik Nizam 4 Kat, Konut + Ticaret Alanında kalmaktadır. ANA TAŞINMAZ BİLGİLERİ Satışa konu taşınmaz; Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Hamdibey Mahallesi, Ahlatçeşme Mevkii, 49 ada 19 parselde kayıtlı, 159,67 m² yüzölçümlü ve tapuda “Arsa” niteliğinde olan ana taşınmazdır. Parsel üzerinde zemin kat ve zemin kat üzerinde 3 normal kat olmak üzere toplam 4 katlı, zemin kat bünyesinde asma katı bulunan, betonarme karkas yapı sisteminde ve III-B yapı sınıfında inşa edilmiş bir adet bina bulunmaktadır. Yapıya ait ruhsat ve proje bilgilerine göre bina; zemin kat, asma kat ve 3 normal kattan oluşmaktadır. Zemin kat alanı 124,51 m², asma kat alanı 91,00 m², 1., 2. ve 3. normal katların toplam alanı 373,53 m² olup yapının ruhsata esas toplam brüt inşaat alanı 589,04 m²'dir. Yapı yüksekliği 12,50 metre olarak belirtilmiştir. Ruhsat ve onaylı mimari projede binada 1 adet asma katlı iş yeri ile 5 adet konut olmak üzere toplam 6 adet bağımsız bölüm öngörülmüştür. Buna göre zemin katta bulunan 1 numaralı bağımsız bölüm 182,33 m² alanlı asma katlı iş yeri, 1. normal katta bulunan 2 numaralı bağımsız bölüm 104,72 m² alanlı konut, 2. normal katta bulunan 3 numaralı bağımsız bölüm 52,97 m² ve 4 numaralı bağımsız bölüm 53,20 m² alanlı konut, 3. normal katta bulunan 5 numaralı bağımsız bölüm 52,97 m² ve 6 numaralı bağımsız bölüm 53,20 m² alanlı konut olarak projelendirilmiştir. Her ne kadar ruhsat ve onaylı mimari projede yapı içerisinde bağımsız bölüm numaraları ve kullanım biçimleri belirlenmiş ise de ana taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamıştır. Bu nedenle projede gösterilen iş yeri ve konutlar tapu sicilinde ayrı ve bağımsız taşınmazlar hâline gelmemiş olup satışa konu taşınmaz, üzerindeki yapıyla birlikte tapuda “Arsa” niteliğiyle kayıtlı 49 ada 19 parselin tamamıdır. KONUM, ULAŞIM VE ÇEVRESEL ÖZELLİKLER Taşınmaz, Ayvacık ilçe merkezinde, Hamdibey Mahallesi Ahlatçeşme Mevkii'nde, halk arasında “Tahtakale Bölgesi” olarak bilinen ticari hareketliliğin yoğun olduğu alanda yer almaktadır. Tahtakale Bölgesi, Ayvacık ilçe merkezinin yaya ve araç trafiği bakımından en hareketli kesimlerinden biri olup çevresinde konut ve ticaret kullanımlı yapılar birlikte bulunmaktadır. Taşınmaz; Atatürk Caddesi, İnönü Caddesi, Mezbaha Caddesi ve Demirciler Sokağı'na yakın konumda bulunmaktadır. Yakın çevresinde lokanta, pastane, market, mobilya mağazası, kuaför, banka ATM'si, çeşitli perakende satış yerleri ve günlük ihtiyaçlara yönelik iş yerleri bulunmaktadır. Bölgedeki ticari işletme yoğunluğu ile gün boyunca devam eden yaya ve araç hareketliliği, taşınmazın özellikle zemin katındaki ticari kullanım bakımından değerini olumlu yönde etkilemektedir. Taşınmaza özel araçla, toplu taşıma araçlarıyla ve yaya olarak ulaşım sağlanabilmektedir. Bölge belediye altyapı ve kamu hizmetlerinden yararlanmakta olup taşınmazın ilçe merkezinde, ana ulaşım güzergâhlarına ve ticari işletmelere yakın konumda bulunması; konut ve ticaret amaçlı kullanımını ve piyasa değerini olumlu yönde etkilemektedir. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ Satışa konu taşınmazın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Bitişik Nizam 4 Kat, Konut + Ticaret Alanında kalması, parsel üzerinde ruhsat ve onaylı mimari projesine göre zemin katı asma katlı iş yeri, üst katları konut olarak düzenlenmiş betonarme binanın bulunması, Ayvacık ilçe merkezinin ticari hareketliliği yüksek Tahtakale Bölgesi'nde yer alması ve yakın çevresindeki karma kullanımlı yapılaşma dikkate alınmıştır. Taşınmazın yasal olarak izin verilen, fiziksel olarak mümkün, ekonomik olarak uygulanabilir ve en yüksek değeri sağlayan kullanımının; parsel üzerindeki mevcut yapının zemin katının ticaret, üst katlarının ise konut amaçlı kullanılması olduğu değerlendiril