Trabzon Merkez İlçesi Kireçhane Mahallesi 103/15 diğer taşınmaz icradan satılık

Örnek No:53* T.C. TRABZON İCRA DAİRESİ 2022/13211 ESAS TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : Bilirkişi raporuna göre ; Trabzon ili Ortahisar İlçesi Kireçhane Mahallesi Hacıahmet mevkiinde bulunan 103 ada 15 parsel nolu, 1/6 hisseli , 14.304,82 m² yüzölçümlütaşınmaza ait detaylı bilgiler, İlçe Mahalle Ada/Parsel Yüzölçümü (m²) Tapu Kaydına Göre Niteliği Fiili Kullanımı Ortahisar Kireçhane 103/15 14.304,82 Fındık Bahçesi 2 Adet Ev ve Fındık Bahçesi Tapu Kaydında Yapılan İncelemeler: Kıymet takdirine esas taşınmaz; Trabzon ili Ortahisar ilçesi Kireçhane Mahallesi Hacıahmet mevkiinde bulunan 103 ada 15 numaralı parsel, 14.304,82 m² yüzölçümüne sahip olup, cinsi “Fındık Bahçesi” olarak kayıtlıdır. Taşınmazın mülkiyeti 1/6 hisse oranında borçlu M*****A oğlu M***N N***R adına tapuda kayıtlıdır. Taşınmazın Arazi Değerini Etkileyebilecek Faktörlerin Değerlendirilmesi: Taşınmazın bulunduğu bölgede yaygın olarak fındık tarımı yapılmaktadır. Yapılaninceleme sonucunda, taşınmaz üzerinde iki adet ev ve bakımlı, verim çağında, gençleştirilmiş 20 yaş üstü fındık bahçesi bulunduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın üzerinde hakim tarımsal ürün fındık olduğundan, arazi değer tespiti yapılırken hakim bitki (fındık ürünü) dikkate alınmıştır. * Taşınmaz, kadastral yola cephelidir ve yıl boyunca ulaşım sorunu bulunmamaktadır. * Topoğrafik olarak eğimli olmakla birlikte, jeolojik açıdan sağlam bir zemin yapısına sahiptir. * Taşınmaz; alışveriş merkezlerine, okullara, sanayi sitesine, hastaneye, terminale, üniversiteye, restoranlara, otellere, havaalanına, kaymakamlığa ve belediye başkanlığına kısmen yakın konumdadır. * Dava konusu taşınmaz, kuş uçuşu mesafesiyle Trabzon–Gümüşhane Devlet Karayoluna yaklaşık 3,60 km, Trabzon–Rize Devlet Karayoluna yaklaşık 5,40 km ve Ortahisar ilçe merkezine yaklaşık 4,90 km uzaklıktadır. * Taşınmaz üzerinde iki adet ev ve bakımlı, verim çağında fındık ocakları bulunmaktadır. * Taşınmazın toprak yapısı killi-tınlı olup, orta-derinlikte toprak özellikleri göstermektedir. * Taşınmazda tuzluluk, alkali ve drenaj problemi bulunmamaktadır. * Taşınmazın ortalama eğimi değişkenlik göstermekte olup, dava konusu Trabzon ili, Ortahisar ilçesi, Kireçhane Mahallesi, Hacıahmet mevkiinde 103 ada 15 parselin ortalama eğimi %25-35 civarındadır. Etkili toprak derinliği 20–50 cm'dir. * Bölgenin iklimi ılıman olup, toprak verimliliği orta derecededir ve fındık tarımı için uygundur. * Taşınmazda yetiştirilen ürünlerin nakliyesi ve pazarlaması kısmen kolaydır. Dosyada mevcut bilgi ve belgelerin incelenmesi sonucunda taşınmazın kadastro parseli olduğu tespit edilmiştir. Üretim Masraflarının Tespiti: Taşınmazın bir dekarından elde edilebilecek brüt gelirinden indirilmesi gereken üretim masraflarının Türkiye ortalaması dikkate alındığında bürüt gelirin 1/3 ünden az olamayacağı buna göre ürünün çeşitliliği, ürünün yetiştirildiği yer ve şartları dikkate alındığında bu oranın daha yukarıda olması mümkün ise de(Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25/10/2017 tarih 2016/16175 Esas-2017/23245 Karar sayılı ve 27/09/2017 tarih 2016/20629 Esas-2017/20072 Karar sayılı ilamları) ürünlerin bürüt gelirinden indirilen üretim masraflarının brüt gelirin % 50 sinden fazla alınması ekonomik tarım yapılmasında tereddüt yaratacağından brüt gelirden indirilen üretim masraflarının brüt gelirin 1/2 sinden fazla, 1/3 den az olamayacağı” (Samsun BAM 6. Hukuk Dairesi 2019/3239 Esas ve 2019/3518 Karar) denilmektedir. Dava konusu Trabzon ili Ortahisar ilçesi Kireçhane Mahallesi Hacıahmet mevkiinde 103 ada 15 nolu parselde üretim masrafları % 35 alınmış ve hesaplamada kullanılmıştır. ***Ürün fiyatlarının tespitinde, Trabzon İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün 2026 yılına ait istatistiki verilerinden yararlanılmıştır. Taşınmazın Olduğu Gibi Kullanılması Halinde Getireceği Net Gelir ve Arazi Değerinin Hesabı: Keşif esnasında taşınmazın başında yaptığımız incelemelerde taşınmaz üzerinde gençleştirilmesi yapılmış, 20-yaş üstü bakımlı ve verim çağında fındık ocaklarının bulunduğu (taşınmazın kapama fındık bahçesi) tarafımızdan tespit edilmiştir. * Kıymet takdiri yapılan fındık bahçesinde (Fındıkla kaplı alan) yapılan inceleme sonucu; Fındık ağaçlarının kök gövde gelişimlerinin verim çağında olduğunu, her türlü zirai işlemlerin yapıldığını (budama, seyreltme, gübreleme, v.b ) ve bahçenin genel olarak bakımlı olduğu tarafımızdan tespit edilmiştir. * Dikim mesafesini ve her ocaktaki dal sayısını (ortalama 7-8 olacak şekilde) 4,50 m * 4,50 m aralıkla dikildiği tespit edilmiştir. * Bakı acısından incelendiğinde; etrafını kaplayan geniş yapraklı ağaçlar olmadığından güneş ışınlarından gün boyu yararlanacağı tespit edilmiştir. Bu durum verimi artırıcı bir unsur olarak ön plana çıkmaktadır. * Külleme, fındık kurdu, dal kıran, gibi verimi düşüren hastalık ve zararlılara rastlanılmamıştır. * Bahçenin bulunduğu arazi konum olarak sahile kısmen yakın olması ve bulunduğu rakımdan dolayı muhtemel yaşanabilecek ilkbahar geç ve sonbahar erken donlarından etkilenme oranı orta derecede olacağı bu nedenle verim kaybı yaşanması ihtimali düşük olacaktır. * Fındıkta periyodisite (bir yıl meyve verip ertesi yıl az meyve vermesi) olması nedenleri ile verim kaybı olacağı tarafımızdan tespit edilmiştir. * Fındığın dekara verimi İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün verilerinde 70 kg/da - 300 kg/da arası olduğu belirtilmiştir. Yukarıdaki bilgiler ışığında, arazinin topoğrafık yapısı, rakımı, eğimi, toprak yapısı, arazinin kuru tarım arazisi oluşu, ürün yetiştirme durumu (bakım, budama, gübreleme, periyodisite vb.), iklim yapısı, bakı durumu, periyodisite gibi kriterler göz önüne alan Heyetimiz dava konusu taşınmazda verimi 185,00-kg/da olarak belirlemiş ve buna göre hesaplama yapılmıştır. *** Ürün fiyatlarının tespitinde, Trabzon İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün 2026