Antalya Alanya Payallar Mahallesi 277/5 559 m² hisseli tarla icradan satılık

Örnek No:53* T.C. ALANYA İCRA DAİRESİ 2025/21327 ESAS TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri: 1 NO'LU TAŞINMAZIN Özellikleri : Antalya İl, Alanya İlçe, PAYALLAR Mahalle/Köy, Küçükgöl Mevkii, 277 Ada, 5 Parsel, Tapu kaydı: Antalya ili,Alanya ilçesi,Payallar k,Küçükgöl mevkii,277 ada 5 parselde kain 2.237,69 yüzölçümlü,tarla vasıflı taşınmaz da 1/4 hissesi.Bilirkişi raporu:Konu; Davaya konu Antalya İli, Alanya İlçesi, Payallar Mahallesi, 277 ada 5 parselde konumlu taşınmaz için Alanya İcra Müdürlüğünün 2025/21327 Esas sayılı dosyası üzerinden takdirine yapılankıymet taktirine itiraz kapsamında taşınmazların değerlerinin tespit edilmesidir.Antalya İli, Alanya İlçesi, Payallar Mahallesi, 277 ada 5 parsel numaralı 2.237,69 m2 yüzölçümlü tarla niteliğindeki taşınmazdır.Belediye İmar Müdürlüğü nezdinde yapılan incelemede parselin Alanya 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında ?Günübirlik Alan, Park Alanı ve Yol? içerisinde kaldığı, kesintisi yapılmamış kadastral parsel olduğu öğrenilmiştir.Adresi: Payallar Mah, Yakup Koç Caddesi, No:3, Alanya/Antalya aşınmazlarınbulunduğu bölgeye ulaşım D 400 Karayolu üzerinden geçmekte olan toplu taşımaaraçları ile sağlanabilmektedir. Yapının bulunduğu bölge çevresinde orta yoğunlukta bir yapılaşmavardır. Orta ve yüksek gelir düzeyli yerli ve yabancı alıcıların talep gösterdiği bir bölgedir. Yapıların çoğunluğu 4-5 katlı binalar, sahil kısımları ise 4-5 yıldızlı oteller şeklindedir. Tüm Belediye altyapı in bir bölgededir.) 400 Karayoluna sifir, denize 100m mesafededir.Taşınmaz Özellikleri: Kıymet takdirine konu 2.237,69 m2 alanlı 277 ada 5 parsel nolu tarla niteliğinde taşınmaz topoğrafik açıdan meyilsiz ve engebesiz, geometrik açıdan dikdörtgen formdadır.Güneyden D 400 Karayoluna ait servis yoluna, doğudan Yakup Koç Caddesine, diğer yönlerden ikomşu parsellere cephelidir. Parselin güney bölümünde yaklaşık 20-25 yıl önce inşa edilmiş zemin*çatıkatlı, zemin katı 4 adet işletme, çatı katı caf& olarak kullanılan 400 m2 alanlı bir yapı ile parselin kuzeybölümünde yaklaşık 7 yıl önce inşa edilmiş zemin*çatı katlı, zemin katı 6 adet faal halde işletme, çatı katıbakımsız durumda 8 adet otel odası şeklinde inşa edilmiş toplam 800 m2 alanlı yapının mevcut oluğu görülmüştür. Yapılar betonarme kargas yapı cinsinde inşa edilmiş olup kuzey bölüm yapının çatısı hingle malzemeli, otel odası kapıları çelik kapı, pencere doğramaları ise pvc dir. Zemin kattaki ticari işletmelcer genel anlamda bakımlı durumdadır. Alanya Belediyesinde yapılan incelemede parsel üzerinde inşa edilmiş olan yapılar ait inşaat ruhsatına ulaşılamamıştır.dava dosyası kapsamında yapılan incelemelerde, somut emsal kriterlerine uygun yani davatarihinden önce gerçekleşmiş, gerçek kişiler arasında akdedilmiş ve tarafları şirket niteliğinde olmayan bir satış emsali lunmadığı tespit edilmiştir. Bu nedenle, değer tespitinin sağlıklı ve objektif biçimde yapılabilmesi amacıyla, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan ve benzer nitelik, kullanımbiçimi, büyüklük ve fiziksel özelliklere sahip satılık daire emsalleri araştırılmıştır. Yapılan sahaaraştırmaları ve emlak piyasası incelemeleri neticesinde elde edilen veriler, taşınmazın konumu, ulaşımolanakları, çevresel özellikleri, ticari potansiyeli, yapı kalitesi, kullanım durumu ve arz-talep dengesi gibiunsurlar dikkate alınarak değerlendirilmiştir. Elde edilen emsaller arasındaki farklılıklar, metrekare birim fiyatı, konum avantajı, kullanım amacı ve kat konumu gibi etkenler yönünden mukayese edilerekdengeleme yapılmış: bu suretle serbest piyasa rayiçlerine uygun birim değerleri tespit edilmiştir. Budeğerlendirme, taraf beyanlarından bağımsız olarak yalnızca objektif piyasa verileri, bilirkişilik ilkeleri veekonomik gerçeklik esas alınarak gerçekleştirilmiş olup, ulaşılan sonuçlar aşağıda ayrıntılı şekildeaçıklanmıştır.Aynı bölgede bulunan emsal mülklerin ilan tarihi itibari ile m2 birim fiyatı ortalamaları (30.842 TL/m2 463.228 TL/m2*107.527 TL/m2 ) / 3 - 67.199,00 TL/m2 olarak bulunmuştur Emsal taşınmazlardakipazarlık ve komisyon payı -%5, dava konusu taşınmazın günübirlik alan içinde oluşu (-%40)taşınmazın kesintisi yapılmamış kadastral parsel oluşun (-%20) kriterleri dikkate alındığında taşınmazın m2 birim fiyatı 67.199,00 TL/m2 x (-%5-%40-%20) * 23.519,65 TL/m2 olarak hesap edilir. Dava konusu gayrimenkullerin tamamı yerinde yapılan inceleme sonucu bulunduğu mevkii,kullanış maksadı, büyüklüğü ve çevre emsalleri göz önüne alınarak keşif ve itiraza konu kıymet takdir raporu tarihi 05.12.2025 itibari ile değerleri aşağıdaki sunulmuştur.1.Seçenek:Sayın mahkemenin taşınmaz üzerinde ruhsatsız durumda olan yapıların değerlemede dıkkate alınmaması yönünde hükmü oluşması durumundaKeşif Tarihi İtibari İle Çıplak Arz Değeri: 2.237,69 m2 x 23.519,65 TL/m2 —2.629.,685,61 TL,-İtiraza Konu Kıymet Takdir Raporu Tarihi İtibari İle Çıplak Arz Değeri: 52.629.685,61 TL x0.9509: 50.045.568,04 TL,-Borçlu'nun taşınmazda bulunan 1/4 hissesinin kıymet takdir raporu tarihi itibari ile Çıplak Arz değeri : 50.045.568,04 TL x 1/4. < 12.511.392,01 TL olarak hesaplanır.2.seçenek:sayın mahkemenin taşınmaz üzerinde ruhsatsız durumda olan yapıların değerlemede dikkate alınması yönünde hükmü oluşması durumunda;Keşif Tarihi İtibari İle Çıplak Arz Değeri: 2.237, m2 x 23.519,65 TL/m:52.629.685,61 TL,Keşif Tarihi İtibari İle İnşai Muhdesat Değeri: (800 m2 x 21.050 TL/m2 x (-0610 Proje*Ruhsat #Diğer Resmi Giderler - %15 Yıpranma)) * (400 m2 x 19.050 TL/m2 x (-%10 Projet*Ruhsat *Diğer resmi giderler %25 Yıpranma) — 17.583.000,00TL Keşif Tarihi İtibari İle Toplam Değeri: 52.629,685,61 TL *17.583.000,00 TL70.212.685,61 TLİtiraza Konu Kıvmet Takdir Ranoru Tarihi İtibari İle (Cinlak Arz * Muhdesat) Değeri:70.212.685,61 TL x 0,9509 =66.765.242,74 TLBorçlunun taşınmazda Bulunan 1/4 Hissesinin Kıymet Takdir Raporu Tarihi İtibari le (Çiplak Arz * Muhdesa